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2020年的樓市春天正姍姍來遲 一二線市場回暖顯著

2020-05-09

在多數業內人士看來,今年的樓市“小陽春”在4月下旬才真正開啟,這比此前3月中旬(全國兩會結束后)的起始時間,推遲了約一個半月。

受新冠肺炎疫情影響,2020年的樓市“春天”,正姍姍來遲。

剛剛過去的五一假期,熱點一二線樓市出現強力復蘇勢頭。隨著疫情期間壓抑的需求逐漸釋放,除武漢等少數城市外,多數熱點城市的商品房交易規模都高于往年同期。其中,受西城區教改新政影響,北京二手房交易出現量價齊升的局面。

這種趨勢在過去兩個月間就已初現端倪。隨著新冠肺炎疫情逐漸得到控制,大部分城市從3月中下旬就已啟動復工復產工作,土地交易、工地施工、售樓處開放等環節,也多始于此時。到4月,房地產業的日常生產經營活動已基本恢復。

供應恢復,加上需求釋放,常見于3月至5月的樓市“小陽春”,到今年4月下旬才真正開啟。這種熱點的后延,很有可能使今年的市場格局不同于以往。

“5、6月份的這波行情太重要了?!备=ㄒ环科笙嚓P負責人向21世紀經濟報道表示,企業必須抓住機會“解渴”。否則,當現金流連續好幾個月走弱時,“開發商就會失去主動權”。

市場回暖之路

本輪市場的升溫,雖源于新冠肺炎疫情逐漸得到控制,但在這背后,政策驅動的因素同樣不可忽視。

在疫情暴發初期,各級政府部門就出臺了相關的合理化政策,如緩交土地出讓金、延緩繳納稅費等。到4月,政策開始在供需兩端同時發力,既強調加大供應,又對需求進行刺激。

中原地產統計顯示,今年1-4月,各地合計出臺房地產調控政策238次,比去年同期增加45%。其中,4月單月出臺房地產調控政策67次。

該機構指出,從政策內容看,救企與救市成為兩大特點。其中,“救企”的政策內容集中在放松土地出讓金的繳納、加快預售等?!熬仁小钡恼咧?,雖然降低首付、松綁限購的內容大都被叫停,但補貼購房、人才落戶新政的手段,仍然對市場有積極的影響。

上海易居研究院的統計顯示,今年4月,100個重點監測城市的商品房成交量已經達到去年同期的7成以上。其中,熱點一二線城市的升溫幅度較為明顯,部分城市的成交量已經超過去年同期。

58同城、安居客指出,疫情期間積壓的需求在4月份得到集中釋放,2020年4月全國找房熱度環比上漲10.9%。該機構還指出,4月份購房者信心指數為102.7,環比上升1.8%。有44.5%的購房者認為2020年是買房的好時機。

到五一假期,需求釋放疊加政策刺激,使得市場交易繼續恢復,一些熱點城市的表現尤其亮眼。

2020年5月1日至5日,北京市新建商品住宅成交套數達到725套,同比增長225%。日均銷量145套,創下2016年后同期最高紀錄。同期,北京二手房成交量翻倍。受西城區“多校劃片”政策影響,西城區的金融街(6.640, 0.05, 0.76%)和德勝片區的交易增長尤其明顯。

西城區交易量的升溫,也拉高了整個北京二手房的交易均價。據貝殼研究院的統計,五一假期,北京鏈家平均成交均價為63530元/平方米,比4月的交易價格有明顯提升。

最晚復工的武漢,市場也有明顯升溫。據武漢市房管局數據顯示,五一期間(5月1日至4日),武漢新建商品住房成交743套,已恢復至去年同期926套的80%水平。

保衛現金流

在此輪市場升溫中,開發商大多奉行“現金為王”的宗旨,在加大營銷力度的同時,繼續實施以價換量。

上海易居房地產研究院指出,4月開始,房企的線下營銷正逐步恢復,但線上端營銷力度依舊不減。折扣方面,恒大集團讓利幅度較大,全國619個樓盤讓利優惠,最高達到8.1折優惠。雖然部分房企也有跟進,但總體折扣仍與3月持平,在9折左右。

其中,為了進一步提升回款去化庫存,很多企業推出了全款折上折的優惠。

前述福建房企人士表示,一季度房企的現金流大受影響,加上土地市場升溫,拿地支出增加,企業“抓回款”的緊迫性大大提高。他表示,最少到今年6月份,企業都要圍繞著“回款”大做文章。

現金流的重要性,還體現在土地市場。今年3月和4月,很多城市推出優質地塊,并引發企業爭搶。4月,佛山、成都、福州、天津等城市,以及“長三角”區域的多個城市,都出現了土地高價成交的情況,個別地塊的競價次數超過百輪,溢價率超過100%。

“按照慣例,好地塊一般都在下半年推?!北本┠炒笮头科笙嚓P負責人向21世紀經濟報道表示,近期大量優質地塊推出,使企業有些始料未及。但由于各家企業年初的拿地預算都相對充足,因此對土地的爭搶也較為激烈。

上海易居房地產研究院統計的31家典型房企,4月共花費2163億元進行拿地,環比上升117%;其中,9家房企單月拿地金額超百億。由于其中過半數地塊位于一二線城市,導致其平均成交樓面價達到5845元/平方米,上升12%。

遲來的“小陽春”

房地產是從新冠肺炎疫情影響中恢復較快的行業之一,但傳統的樓市“小陽春”仍然不得不延后。

在多數業內人士看來,今年的樓市“小陽春”在4月下旬才真正開啟,這比此前3月中旬(全國兩會結束后)的起始時間,推遲了約一個半月。

“小陽春”變成“晚春”后,成色會不會受到影響?

上海易居研究院指出,“紅5月”市場行情值得期許。相對充裕的信貸資金仍是房地產市場最大的利好因素,預計2020年貨幣政策整體穩健偏積極,房地產信貸政策整體中性偏積極,能激活觀望需求和提升購房能力。短期內,房地產市場仍將延續難得的銷售窗口期,成交規模有望穩中有升。

對于土地市場,該機構認為,盡管房企仍將保持謹慎樂觀態度,但企業投資力度仍有回暖空間。市場復蘇較快的一二線核心城市,仍將是投資的重點。

房企也對“晚春”頗為期待。前述福建房企人士稱,由于融資環境沒有明顯改善,未來兩個月將是房企補充現金流的關鍵時期。企業不僅會繼續加大推盤,銷售端的優惠措施也不會很快取消。

以北京市場為例,該人士表示,經過4月份的試探性開盤后,公司對5月北京市場的預期較為樂觀,也計劃在5月推出一批房源,從而回籠資金。但由于項目所在區域有其他競品,因此把推盤時間定在了5月1日,盡量“不落人后”。

據了解,因疫情影響,不少房企已將上下半年的銷售比例安排,從4:6調整為3:7。但由于近期市場恢復較快,一些企業希望在上半年盡可能多地出貨。

中原地產首席分析師張大偉認為,在“房住不炒”的政策環境下,未來市場將會緩慢回升,成交量有望快速恢復到去年同期的水平,但價格也有局部小幅度上行的可能性。

中國指數研究院的統計顯示,在市場升溫的背景下,2020年4月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為15233元/平方米,環比上漲0.25%。從漲跌城市個數看,67個城市環比上漲,32個城市環比下跌,1個城市與上月持平。

來源:21世紀經濟報道

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